核心提示

　　在传统意义上，“金九银十”是因为十一黄金周而诞生的名词，开发商往往趁着这段天气较好、休假较多的时间来促销推货。今年以来比较特别的是，随着“一二手联动”成为最热门的新兴营销方式，越来越多的开发商和中介行也将在9、10月份加入到“一二手联动”当中，因此今年的“金九银十”同样也牵动着二手市场。

　　而在9·27新政后压抑近一年的楼市，能否凭借这一传统旺季来打破僵局，恢复去年的辉煌，则成了大家关注的焦点。供应量的大小、成交价格的高低，都将直接影响今年最后几个月甚至到明年3月份这半年时间的市场走向。

　　不过，由于当前楼市变数尚多，因此专家们对能否实现“金九银十”分歧较大，甚至同是持乐观或不乐观态度的专家，对市场的分析也迥然不同。有的人认为，最糟糕的时期已经过去，“金九银十”应该没有问题；有的人认为，虽然市场不会恶化，但“金九银十”却无希望；也有的人认为，如果要换来“金九银十”，降价势在必行，否则就只有“铜九铁十”。

　　今年形势比较悲观？

　　观点激辩

　　韩世同：今年会不会变成“铜九铁十”，目前的确不乐观，整体经济状况都会给楼市带来一定阴影。

　　徐永德：资金链紧的发展商在8月份就开始行动，因此10月份反而不乐观。

　　黎文江：今年比去年都要金，都要银。因为去年9月底二次房贷政策出台，当时房价又最高，而今年不是。

　　主持人：所谓“金九银十”判断的标准是什么？是成交量放大还是成交价的上扬？

　　韩世同（寒桐广州投资顾问有限公司总经理）：“金九银十”是一个约定俗成的说法。9月的热销是因为10月的黄金周，9月份在经历了酷暑之后，气候稍微凉快一些。在传统的习惯上，大家都会把9月份开始视为售楼旺季。

　　至于今年，会不会变破铜烂铁，就是“铜九铁十”，目前的形势的确不是那么乐观，包括整体经济大环境的各方面，都会给楼市带来一定的影响。从成交面积上看，7月份有60万平方米，8月份应该会过50万平方米。在目前的状态下，如果可以维持60万平方米以上，就算是可以了。

　　周峰（满堂红中国置业有限公司研究部经理）：我想从成交的宗数来分析。实际上每年的6月份才是一手楼销售的黄金时段。不管是2006年还是2007年，6月份都是当年成交宗数最高的月份。今年还剩下几个月，但6月份也暂时是最高的。而前两年，9月和10月的成交宗数在4800-5900宗之间，如果今年可以达到5700-6300宗已经接近了“金九银十”的迹象，如果可以达到7000宗，就真的是“金九银十”了。

　　主持人：有60万平方米或6000宗成交量就算是“金九银十”？看来大家对今年的形势比较悲观。

　　徐永德（百富城金发物业董事总经理）：我们要了解基础的原因。前几年，中国楼市一直是向上的，是卖家市场，当然卖家有讲价的权利。为什么会有“金九银十”，因为往年无论是一手还是二手房，买家都愿意出手。同时，发展商也愿意做促销，带动市场。但今时今日已经是买家市场，买家有权选择，推出楼盘不便宜，就没有人买。

　　我个人认为，资金链紧的发展商都是在8月份就开始行动的，所以今年8月份的成交量会一下子提上去，反而到了10月份，都是拖一拖卖不卖都行的货量，如果他们的促销不是很抢眼，买家就不会追着买，量就不会上升。所以10月份的成交量，我不是很乐观，因为急着卖的都提早卖了，到了10月份，就没有了。

　　黎文江（合富辉煌市场研究部首席分析师）：我反而觉得今年的“金九银十”比去年都要金，都要银。首先，去年9月27日，二次房贷政策出台，一片愁云惨雾；其次，去年十月是最高价，少人买，而今年不是。从这个角度来说，今年会比去年好。

　　刚才韩世同也提到了成交量，按照国土局公布的，去年9月成交面积是70万平方米，10月份是57万平方米，2006年10月也是57万平方米，相信今年也可以达到57万平方米以上。因此，无论是成交量，还是宏观调控的形势，今年会比去年好。因为去年9月27日之后，大家都不敢买楼，而今经过一年的心态调整，已趋于正常。

　　所以个人认为今年的“金九银十”，比去年、前年都要好，目前还没有数据可以说明是破铜烂铁。

　　韩世同：我认为，今年的“金九银十”不能像往年一样用太高的标准和要求去界定，不能指望做七八十万平方米，不要太奢求，跟六七月差不多就已经不错了。

　　既然六七月份在这么糟糕的环境下，都可以形成好的局面，原来也说奥运期间不会有好的情况，但是大家比较努力积极地去赢得市场，效果也不一样，所以我还是期待“金九银十”的到来，关键还是要看大家的努力，不要变成“铜九铁十”。

　　超大供应再度冲击市场？

　　观点激辩

　　黎文江：按照正常水平，全年8万套都不够，上半年成交两万多套，下半年完全可以消化2.4万套。

　　徐永德：没有怀疑广州人买楼的实力，不是没有钱，是没有信心。

　　主持人：能不能做到“金九银十”，很重要的一点，就是市场供应。目前有人预测将有4万套供应，有人预测有5万套，这么大的供应量，会不会进一步对市场造成冲击？

　　黎文江：我刚刚看了阳光家缘，可售套数为17136套，不可售41310套，加起来是58000多套。但是现在可以卖的只有17000多套，为什么有4万多套不可售，因为开发商不卖了，拿去银行抵押，从银行贷款出来，比卖要好。

　　按照我们的统计，目前可售的17000套加上9月份拿证的，国庆期间大概有2.4万套供应。如果按照前几年正常的水平，全年8万套都不够，今年上半年只成交了两万多套，所以今年还是供不应求，我们觉得下半年完全可以消化这2.4万套。

　　徐永德：你讲的情况很正确，但今时今日的投资气氛是很脆弱的，这是信心的问题。我没有怀疑广州人买楼的实力，问题是信心，不是没有钱，都有钱，不买而已。政府不会在10月份前出台什么政策，市场信心没有变化，怎么会买？

　　陈大椿（搜房二手房集团广州公司总经理）：我觉得二手基本上是跟一手的。“金九”，我还不太相信，真的不那么看好。目前并不是没有消费能力，是因为价格没有到真正消费者能够承受的范围，如果在这一段时间，投机、投资的不回到这个市场，我估计“金九”很难实现了，如果发展商在这一个月之后，再进一步认识到必须将价钱往下降一点，那么“银十”的机会反而大一些。

　　房价能否进一步下降？

　　观点激辩

　　韩世同：房价呈梯级式下降，在一个台阶稳定一段时间再降到下一个台阶。

　　陈大椿：8月、9月只是部分发展商的试水之举，估计开发商有新一轮降价的思想准备。

　　黎文江：目前已经降到可以承受的范围，60万平方米成交支撑的价格是可以承受的。

　　主持人：现在的情况表明，只要愿意把价格向下调，还是有人愿意接盘的。所以价格的调整，对成交量的放大也至关重要。各位专家觉得今年9、10月份间有可能会进一步降价吗？

　　韩世同：如果价格不调整，就不可能有“金九银十”，而且现在的成交都会慢慢萎缩。我最近有一个观点，就是房价呈梯级式下降。下到一个台阶，有成交，然后有一个阶段是稳定的，就是阶段性的底部，当维持在这个台阶上时，成交逐步萎缩了。如果这个时候再拉低10%到15%，又有大量的成交在等着。其实买房者还是有的，只是受到购买能力的制约，前面的台阶，我认为已经充分释放和满足了，现在必须要下一个台阶。

　　徐永德：我刚才说过，急于出售的发展商在8月、9月份就已经降价了，不急的才会等到10月份来卖。

　　陈大椿：我认为之前8月、9月份只是部分发展商的试水之举，不排除有些人比较“撑”。以前的价格是有投资者参与推高的价格，还没有下到一般消费者比较容易接受的价格，如果过一两个月投资者又看好中国市场而重新入市，那么价格就能上去。但目前无论是热钱，还是一般投资，都在观望。估计开发商会有新一轮降价的思想准备。

　　黎文江：我觉得已经降得差不多了，已经到了可以承受的范围，有60万平方米成交支撑的价格是可以承受的。

　　主持人：如果价格不降，怎么去保持60万平方米的成交量？

　　黎文江：5月、6月份这么差的外部环境，都可以有60万平方米的成交，当时的价格最低是9122元/平方米。而9月、10月份的信心会比5月、6月份好一点，所以在价格不动的情况下，这个成交量是可以保持的。前提是价格稳定，不升不降。就是徐永德所说的，急的放，不急的先不放。